Conceitos e nuances da Evicção e seus critérios básicos

É a perda total ou parcial de bem, ou direito de crédito, adquirido de quem não era legitimado para sua alienação, para o verdadeiro proprietário, ou legitimado, em virtude de sentença judicial transitada em julgado ou ato de autoridade pública.

Situação comum de evicção, no que se refere à perda do domínio, ocorre nos casos das chamadas “vendas a non domino” e em hipóteses de duplicidade de títulos junto ao Cartório de Imóveis.

A evicção trata-se de uma garantia contra o defeito jurídico do bem. Esse instituto garante o comprador contra dos defeitos jurídicos da coisa, enquanto os vícios redibitórios garantem o adquirente contra os defeitos materiais.

Washington de Barros Monteiro definiu critérios sobre o tema, que veremos a seguir:

  1. I) Cláusula excludente de responsabilidade pela evicção com adição da cláusula de ciência ou assunção de risco resulta na exclusão de qualquer responsabilidade do alienante. Somente ocorrerá se o alienante tiver se exonerado da obrigação e o adquirente “tiver assumido os risco da evicção ou era conhecedor da mesma” segundo artigo 449, 2ª parte do CC. Neste caso não haverá devolução do preço e nem indenização por perdas e danos. Válidos somente para contratos paritários, pois nos contratos de adesão que diminuem ou excluem a garantia da evicção, essas cláusulas são consideradas cláusulas de renúncia de direito e são nulas.
  2. II) Cláusula excludente de responsabilidade pela evicção sem a cláusula de ciência ou assunção de risco irá resultar na responsabilidade do alienante pelo valor da coisa. Há somente a presença de uma das cláusulas, sendo a responsabilidade do alienante diminuída, tendo ele que arcar só com o valor da coisa, não por perdas e danos. (Art. 448 e 449)

III) Ausência de cláusula de excludente resultará na responsabilidade total do alienante. Na responsabilidade total cabe a restituição total do preço (art. 450 CC) mais perdas e danos abrangendo nestas, os lucros cessantes (Art. 450, II c/c 402 do CC), juros legais (Art. 404 CC) e custas judiciais, perícia e sucumbência (Art. 450, III do CC)

Conforme o art. 450, somente a restituição total não é suficiente no caso de evicção. No parágrafo único do mesmo artigo, o valor da restituição será o valor da coisa na época que se evenceu, ou seja, o valor atual, não o valor de compra. No caso de evicção parcial, o valor será proporcional ao desfalque sofrido.

Se houve deterioração do bem, não havendo dolo, deverá ser indenizado caso o objeto seja avençado. De acordo com o art. 452, se aquele que adquiriu o bem tiver ganhado vantagens das deteriorações, e não tiver sido condenado a indenizá-las, o valor das vantagens poderá ser abatido da quantia que o alienante houver de dar ao adquirente.

No que diz respeito às benfeitorias necessárias ou úteis, não abonadas pelo autor da ação que é o verdadeiro proprietário do bem, serão pagas pelo alienante. Se quem fez as benfeitorias foi o alienante, o valor pago deverá ser abatido do valor da indenização.

Essas são algumas nuances básicas sobre o instituto da evicção seguido de seus critérios e consequências práticas.

 

 

 

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